부산 아파트 매매 가격, 전세 가격 및 전세가율 추이

부산 아파트 매매 가격 및 전세 가격 추이를 살펴보고 향후 부산 아파트 투자에 대한 유용한 정보를 얻어보겠습니다.

 

본 글의 뒷부분에는 부산 아파트 매매가격대비 전세가격 비율의 장기 추세를 분석하여, 과거 부산 아파트 매매 및 전세가격이 어떻게 변동하였고, 향후 어떻게 전개될지 가늠해 보는데 큰 도움이 되는 내용을 공유드리겠습니다.

 

1. 부산 아파트 매매 가격 추이.

 

부산 아파트 매매 가격은 평균적으로 2012년 1월 2.2억원 이었으나, 10년뒤인 2021년 12월부터는 4.4억원에 근접하면서 최고가격을 기록하였고, 이후 몇 개월 최고가격을 유지하다가 하락추세를 기록하기 시작했습니다.

 

2012년부터 2015년 상반기까지는 2억원대 초반대에서 부산 아파트 매매가격이 횡보하였으며, 2015년 하반기부터 조금씩 부산 아파트 매매가격이 올라가다가, 2017년 말 가속화되기 시작하였으며, 2021년도에 폭등후 2022년도 하반기부터 하락하는 추세입니다.

 

 

 

2021년 6월부터 2021년 11월까지 부산 아파트 매매가격은 폭등하다시피 하였는데요, 아파트 가격을 포함한 대부분의 자산가격은 상승기의 마지막에 이렇게 폭등하는 경향이 있습니다.

 

2022년 하반기에는 하락세가 강화되고 있으며 떨어지는 속도가 빨라지고 있어 아파트 투자에는 위험한 시기가 도래하였습니다.

 

그런데, 이러한 부산 아파트 매매가격 변화를 이해하고, 추후 투자 타이밍을 잘 잡기 위해서는, 부산 아파트 실수요의 힘을 나타내는 부산 아파트 전세 가격 변동을 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

 

2. 부산 아파트 전세 가격 추이.

 

 

부산 아파트 전세가격은 평균적으로 2012년 1월 1.5억원에 불과하였으나, 그 이후 꾸준히 상승하여 2022년 3월 부산 아파트 전세가격은 평균 2억5670만원을 기록하게 됩니다.

 

그리고 2022년 7월부터 본격적인 부산 아파트 전세 가격의 하락추세가 진행되고 있습니다.

 

부산 아파트 전세가격은 부산 아파트 매매 가격과는 좀 다르게 2012년 이후에 꾸준히 올랐는데요, 2012년부터 2015년까지 부산 아파트 매매가격은 횡보한 것에 비교해보면 전세가격의 꾸준한 과거 상승추세를 확인할 수 있습니다.

 

 

 

최근 문제는 부산 아파트 매매 가격 뿐만 아니라 전세가격도 급격히 하락하고 있다는 것인데요, 이와 같은 충격이 발생한 원인은 과거 부산 아파트 전세가격이 외부적인 요인에 의해 급등하였기때문에, 시장의 되돌림 현상 또한 강하게 발생하기 때문입니다.

 

위 그래프에서 처럼 2020년 7월 임대차 3법이 개정된 이후 부산 아파트 전세 가격은 매우 가파르게 올랐습니다.

 

안 그래도 시장 상승기에 인위적인 임대 공급 감소 및 미래 가격 상승을 감안한 계약을 유도하는 효과가 발생되는 법이었기에 순간적으로 임대가격을 상승시킨 것입니다.

 

그리고, 이와 같은 급등이 이후 부동산 시장이 악화되면서, 급격한 하락으로 되돌려지는 커다란 변동성을 촉발한 것입니다.

 

 

 

3. 부산 아파트 전세가율 (부산 아파트 평균 매매가격 대비 전세가격 비율).

 

 

 

부산 아파트 전세가율, 즉 부산 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율은 2012년 1월 68.1% 수준이었습니다.

 

즉, 아파트 가격이 10억이었다면, 전세가격은 6억8100만원 정도 였다는 뜻입니다.

 

그러다가, 부산 아파트 매매가격은 그대로인데, 부산 아파트의 전세가격이 먼저 오르기 시작하면서, 부산 아파트 매매 가격 대비 전세가격 비율은 2014년 7월 72.5% 수준까지 올라가게됩니다.

 

즉 부산 아파트 매매가격대비 전세가격이 높아지면서 갭투자가 활성화 될 수 있는 여건이 조성된 것입니다.

 

이후 2016년 하반기까지 부산 아파트의 전세가율은 70%대 초반을 유지하다가, 이후 점차 감소하여 2022년 하반기에는 65% 수준까지 떨어진 상황입니다.

 

이렇게 전세가율이 떨어진 원인은 부산 아파트 매매가격은 급등했지만, 전세가격은 따라서 올라가지 못했기 때문입니다.

 

아파트 매매가격은 일정수준의 전세가격이 뒷 받침 되지 않으면 올라가기가 어렵습니다.

 

아파트 전세가율은 실수요가 얼마나 탄탄한지 보여지는 지표이기도 하지만, 세입자 입장에서는 매매가격대비 전세로 사는 것이 얼마나 유리한지도 알려주는 지표가 되며, 투자자 입장에서는 전세를 끼고 얼마나 적은 돈으로 투자할 수 있는지를 알려주는 지표가 되기도 합니다.

 

당연히 아파트 매매가격대비 전세가격 비율이 높을 수록 부산 아파트 투자에는 유리합니다.

 

 

2021년 하반기부터는 부산 아파트 매매가격과 전세가격이 비슷한 비율로 떨어지면서, 부산 아파트 매매가격대비 전세가격비율은 65% 수준을 꾸준히 유지하고 있습니다.

 

그리고 이러한 전세가율은 2012년 68% 보다도 낮은 수치이기 때문에, 부산 아파트는 서울 아파트 보다는 매매가격 하락 추세가 당분간 급격하지는 않을 수 있다는 추정도 가능하게 합니다. (물론 미래를 정확하게 알 수는 없는 것이지요.)

 

여튼, 요약하면, 부산 아파트 매매가격대비 전세가격비율은 65% 수준으로 과거 데이터와 비교해 보았을때 과도하게 높은 수준은 아니기때문에 가격 하락 속도와 폭이 서울 아파트에 비해서는 완만할 것으로 보이지만, 아파트 가격 하락 추세가 전국적으로 진행되고 있기때문에, 하락 추세가 멈추고 횡보하는 시기가 오면 부산 아파트 투자를 다시 생각해도 좋을 것 같다는 개인적인 생각이 듭니다.

 

 

감사합니다.