서울 아파트 매매 가격, 전세 가격 및 전세가율 추이

서울 아파트 매매 가격 및 전세 가격 추이를 살펴보고 향후 서울 아파트 투자에 대한 유용한 정보를 얻어보겠습니다.

 

특히, 글 뒷부분에는 서울 아파트 매매가격대비 전세가격 비율의 장기 10년 추세를 정리하여, 현재 어느정도까지 서울 아파트 매매 및 전세가격이 변동하였고, 향후 어떻게 전개될지 예측에 필수적인 내용을 확인해 보겠습니다.

 

1. 서울 아파트 평균 매매 가격 추이.

 

서울 아파트 평균 매매 가격은 2012년 1월 5.4억원 이었으나, 10년뒤인 2022년 1월에는 11.5억원으로 최고치를 찍고 이후 하락추세에 있습니다.

 

2022년 11월에는 서울 아파트 평균 매매 가격이 11억원으로 떨어졌으나, 아직 급격한 아파트 가격 하락이 온전히 반영되지 않은 가격입니다.

 

서울 아파트 매매가격이 급등한 시점은 2021년 7월부터이며, 2022년 1월까지 마지막 불꽃을 태운 후 급락하고 있는 상황입니다.

 

2017년 하반기 본격적인 아파트 상승기 이전 수준까지 아파트 가격이 떨어진다면 서울 아파트 매매가격은 평균 6억원 수준이겠습니다만, 이정도 까지 떨어지지는 않을 것으로 보입니다.

 

1차 상승이 인단락되었던 2019년 초 수준까지 서울 아파트 매매가격이 떨어진다면 평균 8.1억원 수준까지는 떨어질 수 있습니다.

 

이 경우 최고점 11.5억원 대피 평균 3.4억원이 떨어지는 것입니다.

 

아파트 가격이 떨어진 이후에는 그래프의 2012년~2017년 기간처럼 장기간 오르지도 떨어지지도 않고 횡보하는 가격 추세를 보일 가능성이 높습니다.

 

 

2. 서울 아파트 평균 전세 가격 추이.

 

서울 아파트 평균 전세가격은 2012년 1월 2.7억원에서 2022년 1월 평균 6.34억원까지 급격하게 상승하였습니다.

 

 

 

사실 서울 아파트 평균 전세가격은 2021년 6월에 급상승한 이후 2022년 8월경까지 약 1년이상 쭉 횡보해왔습니다.

 

그러다가 2022년 9월경부터 서울 아파트 전세 가격이 급격히 하락하고 있는 것입니다.

 

 

문제는, 서울 아파트 전세가격의 하락세가 점점더 가팔라지고 있다는 것입니다.

 

이로 인해 전세계약 갱신시 임대인이 부담해야하는 자금부담이 점점더 커질 것으로 보이며, 특히 서울 강남지역을 중심으로 2023년부터 2024년까지 반포 및 개포동 일대에 많은 신규 아파트들이 준공을 마침에따라, 공급물량이 한꺼번에 증가하여, 서울 아파트 전세가격은 당분간 지속적으로, 적어도 2024년까지는 하향될 것으로 예상됩니다.

 

 

 

3. 서울 아파트 전세가율 (평균 매매가격 대비 전세가격 비율).

 

 

서울 아파트 전세가율, 즉 매매가격 대비 전세가격 비율은 2012년 1월 53.6% 수준이었습니다.

 

즉, 아파트 가격이 10억이었다면, 전세가격은 5억3600만원 정도 였다는 뜻입니다.

 

그러다가, 서울 아파트 매매가격은 그대로인데, 전세가격이 먼저 오르기 시작하면서, 서울 아파트 매매 가격 대비 전세가격 비율은 2016년 6월 72% 수준까지 올라가게됩니다.

 

그 이후로도 서울 아파트 전세가격은 꾸준히 올라갔지만, 아파트 매매가격이 더 빠르게 올라가기 시작하면서 2020년 부터 아파트 매매가격대비 서울 아파트 전세가격비율은 약 57%수준에서 고정되어 있는 상황입니다.

 

2012년의 전세가율까지 하락한다고 가정한다면, 향후 서울 아파트 전세가격은 매매가격대비 조금 더 하락해서 서울 아파트 전세가율은 50% 초반까지 내려갈 것으로 생각됩니다.

 

물론, 현재 부동산 가격추세가 매매, 전세가격이 모두 내려가고 있기때문에, 둘 다 내려가지만 전세가격이 좀더 내려 갈 수 있다는 뜻이 됩니다.

 

이렇게 매매가격대비 전세가격비율이 낮아지게되면, 아파트 구매자 입장에서는 부담해야하는 투자금이 증가하게 되어 쉽게 아파트를 구매하기 어렵습니다.

 

또한 이미 아파트 가격 상승세가 꺾였고 금리가 높기때문에, 이렇게 낮은 매매가격대비 전세가율 비율로는 아파트 투자하기에 부담이 많이 됩니다.

 

즉, 과거와 같이 서울 아파트 매매가격대비 전세가격 비율은 50% 초반까지 내려와서 장기간 횡보할 것으로 보입니다.

 

그리고, 몇 년이 지난 후 다시 실수요 지표라고 볼 수 있는 서울 아파트 매매가격대비 전세가격비율이 70% 수준까지 상승하게 된다면, Gap 투자가 다시 가능해지고, 실수요대비 매매가격이 낮기에 매매가격이 실수요의 힘을 바탕으로 다시 오를 수 있는 여력이 다시 생긴것으로 볼 수 있기때문에, 다시 서울 아파트 투자, 매매를 해볼 수 있을 것으로 보입니다.

 

요약하면, 서울 아파트 매매가격대비 전세가격비율이 70% 수준까지 다시 오를때까지 몇 년 기다린 후에, 서울 아파트를 구매하는 것이 좋을 것 같으며, 현재는 전세가율이50% 대에 불과하고 당분간 50% 초반까지 더 내려갈 것이기 때문에, 서울아파트를 구매할 상황이 아니고 충분히 기다리는 것이 좋겠다는 생각입니다.

 

감사합니다.