종부세 종합부동산세 과세대상, 세율, 납부기한 및 가산세

오늘은 흔히들 종부세라고 이야기하는 종합부동산세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

참고로 본 글의 목차는 다음과 같습니다.

 

1. 종부세, 종합부동산세란?

2. 종부세, 종합부동산세 납부기한은?

3. 종부세, 종합부동산세 세율은?

4. 종부세, 종합부동산세 세액계산방법?

5. 종부세, 종합부동산세 가산세는?

6. 종부세, 종합부동산세 납부시 혜택이 있는 1세대 1주택자 (1가구 1주택자) 란?

7. 종부세, 종합부동산세 과세 대상이 되는 부동산은?

8. 부부 공동명의 주택에 대한 1주택자 과세특례는?

 

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1. 종부세, 종합부동산세란?

 

매년 6월 1일 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과되는 금액에 대하여 과세하는 세금입니다.

 

개인 소유한 여러가지 부동산을 모두 포괄하기때문에, 종합부동산세, 종부세라고 합니다.

 

각 부동산별 재산세를 내고나서, 나중에 추가로 내는 세금이기에 부동산을 많이 가지신 분들에게는 달갑지 않은 세금이기도 하지요.

 

• 먼저, 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과합니다.
• 그리고, 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(또는 본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.

그럼, 각 부동산 유형별 공제액은 얼마일까요?

 

주택은 6억원을 공제받습니다.

1가구 1주택자의 경우에는 11억원을 공제받습니다.

단, 2021년 귀속되는 종부세부터는 법인이 소유한 주택에 대해서는 종합부동산세 기본공제혜택이 없어졌습니다.

법인의 부동산 취득 제한을 강화하려는 정부 정책 영향 때문입니다.

 

나대지, 잡종지 등에 대한 종합합산토지의 합산액에 대해서는 5억원을 공 제받습니다.

 

마지막으로 상가, 사무실부속토지 등 별도합산 토지에 대해서는 80억원을 공제 받습니다.

 

그런데, 종부세 산정대상에서 제외처리하는 경우가 있습니다.

법에 정한 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9월16일부터 9월30일사이에 합산배제신고를 하는 경우 종합부동산세에서 제외됩니다.

이는, 주택공급을 촉진하고자 하는 정부 정책 영향 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

2. 종부세, 종합부동산세 납부기한은?

 

종부세 납부기간은 매년 12월1일부터 12월15일 사이입니다.

다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음 첫번째 근무일에 납부합니다.

 

국세청에서 정해진 세율에 따라 세액을 계산하여 납세고지서를 발부하며, 한번에 납부하는 것이 원칙입니다.

다만, 경우에 따라 분할납부도 가능합니다.

 

종합부동산세 분납도 가능합니다.

납부할 종부세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부가능합니다.

• 250만원 초과 500만 원 이하 : 250만 원 초과금액을 분납.
• 500만 원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납.
• 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납. (참고로 농어촌특별세는 종부세액의 20% 입니다.)

 

 

3. 종부세, 종합부동산세 세율은?

(1) 2021년 이후 현재까지의 종부세 세율.

 

(2) 2019년 이후 종부세 세율.

 

(3) 2009년~2018년 종부세 세율.

 

(4) 2006년~2008년 종부세 세율.

 

(5) 2005년 최초시행시 종합부동산세 세율.

 

 

 

 

4. 종부세, 종합부동산세 세액계산방법?

 

(1) 개인의 종부세 세율 및 세액계산방법.

구분	주택분	종합합산 토지분	별도합산 토지분
공시가격의 합산액	∑ 주택 공시가격	∑ 종합합산 토지 공시가격	∑ 별도합산 토지 공시가격
−	−
공제금액	6억 원(1세대1주택자 11억 원)	5억 원	80억 원
×	×
공정시장 가액비율	95%(’21년), 100%(’22년 이후)
=	=
종부세 과세표준	주택분 종합부동산세 과세표준	종합합산 토지분 종합부동산세 과세표준	별도합산 토지분 종합부동산세 과세표준
×	×
세율(%)
=	=
종합부동산 세액	주택분 종합부동산세액	토지분 종합합산세액	토지분 별도합산세액
−	−
공제할 재산세액	재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 → 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산
=	=
산출세액	주택분 산출세액	종합합산 토지분 산출세액	별도합산 토지분 산출세액
−	−
세액공제(%)	【1세대 1주택】 보유 : 5년(20), 10년(40), 15년(50) 연령 : 60세(20), 65세(30), 70세(40) → 중복적용 가능(한도 80%)	해당 없음	해당 없음
−	−
세부담상한 초과세액	[직전년도 총세액상당액(재산세 + 종부세) × 세부담상한율]를 초과하는 세액 → 세부담상한율 : 조정대상지역 2주택(300%), 3주택(300%), 그 외(150%)
=	=
납부할 세액	각 과세유형별 세액의 합계액 [250만원 초과 시 분납 가능(6개월)]

 

(2) 법인의 종부세 세율 및 세액계산방법.

참고로, 공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 등 시행령에서 규정한 법인 또는 법인으로 보는 단체는 개인과 동일한 일반 누진세율이 적용됩니다.

구분	주택분	종합합산 토지분	별도합산 토지분
공시가격 합산액	∑ 주택 공시가격	∑ 종합합산 토지 공시가격	∑ 별도합산 토지 공시가격
−	−
공제금액	해당없음	5억원	80억원
×	×
공정시장 가액비율	95%(’21년), 100%(’22년 이후)
=	=
종부세 과세표준	주택분 종합부동산세 과세표준	종합합산 토지분 종합부동산세 과세표준	별도합산 토지분 종합부동산세 과세표준
×	×
세율(%)
=	=
종합부동산세액	주택분 종합부동산세액	토지분 종합합산세액	토지분 별도합산세액
−	−
공제할 재산세액	재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 → 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산
=	=
산출세액	주택분 산출세액	종합합산 토지분 산출세액	별도합산 토지분 산출세액
−	−
세액공제 (%)	해당 없음	해당 없음	해당 없음
−	−
세부담 상한 초과세액	해당 없음	150%
=	=
납부할 세액	각 과세유형별 세액의 합계액 [250만원 초과 시 분납 가능(6개월)]

 

 

5. 종부세, 종합부동산세 가산세는?

 

(1) 가산세 : 종합부동산세를 신고한 경우에 적용하며, 2005 ~ 2007년분은 가산세를 부과하지 않습니다.

 

과소신고가산세 : 과소신고가산세 × 10%(부당과소신고 40%).

 

납부지연가산세 : 무(과소)납부세액 × 납부기한 다음날부터 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2

 

(2) 이자상당가산액 : 합산배제된 임대주택 등 또는 주택신축용토지로서 그 요건을 충족하지 아니하여 추징되는 경우입니다.

 

이자상당가산액 : 경감받은 세액 × 납부기한의 다음달부터 추징할 세액의 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2

 

 

 

 

6. 종부세, 종합부동산세 납부시 혜택이 있는 1세대 1주택자 (1가구 1주택자) 란?

 

 

종부세법 시행령에 따르면, 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말하는데요, 어렵게 표현되었지만, 그냥 해당 가구 소유 주택이 1개뿐이라는 말입니다.

 

그런데, 1세대 1주택 계산시 제외하는 경우가 있습니다.

 

등록문화재 주택이나 합산배제 신고한 임대주택 이외의 주택에 주민등록신고하고 실제 거주하는 경우 합산배제 신고한 임대주택 입니다.

 

다만, 상속·농어촌주택, 공동 소유하여 지분으로 소유한 주택이나, 주택의 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산시 포함되니 이 부분은 유의하셔야 합니다.

 

 

1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봅니다.

 

그리고, 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우 신청에 의해 1세대 1주택자로 봅니다.

 

7. 종부세, 종합부동산세 과세 대상이 되는 부동산은?

 

 

종부세는 부동산을 (1)주택(부속토지포함), (2)종합합산토지, (3)별도합산토지 이렇게 3가지로 나누어 산출합니다.

 

주거용 건축물의 경우 일반적인 주택이나 주거용 오피스텔은 종합부동산세 과세대상입니다.

 

하지만, 일정 기준을 충족하는 별장이나, 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사, 어린이집용 주택 등은 종부세 과세대상이 아닙니다.

 

상가, 사무실, 빌딩, 공장과 같은 일반 건축물 또한 과세대상이 아닙니다.

단, 해당 건축물이 있는 토지는 종합부동산세 과세대상이 됩니다.

 

자세한 내용은 위 표를 참조 바랍니다.

 

 

8. 부부 공동명의 주택에 대한 1주택자 과세특례는?

 

종부세 세액공제 기준.

- 연 령 : 만60세 이상(20%), 만65세 이상(30%), 만70세 이상(40%).
- 보유기간 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%).

 

종부세 관련 부부공동명의 과세특례를 적용받기 위해서는, 과세기준일 현재 소득세법 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 합니다.

 

해당 1주택의 공동 소유자 중 주택에 대한 소유 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 소유 지분율이 동일한 경우 부부간 합의에 따라 신청한 1인이 납세의무자가 됩니다.

 

다만, 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지)를 소유하고 있는 경우에는 해당 특례가 적용되지 않습니다.